Interdépendance des opérations
En pratique, compte tenu de l'importance du capital à mobiliser, il vous faut généralement cumuler plusieurs prêts pour réunir le financement nécessaire. Par ailleurs, il peut arriver qu'un prêt ne soit pas accordé ou encore que le projet immobilier n'aboutisse pas. La loi a donc prévu un double système d'interdépendance :
interdépendance des prêts entre eux,
et interdépendance de l'opération immobilière et des prêts.
1) Une personne peut solliciter plusieurs prêts pour financer la même opération. Lorsqu'il informe ses différents prêteurs qu'il recourt à plusieurs prêts, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts.
Autrement dit, si l'un de ces prêts est refusé, la loi permet de résilier tous les autres contrats de prêt.
Cette disposition ne s'applique cependant que si le montant du prêt refusé est supérieur à 10 % du crédit total.
2) Le contrat de prêt est lié à la conclusion du contrat immobilier (ou "contrat principal" : contrat d'acquisition, de construction ou de travaux).
En effet, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat immobilier.
Autrement dit, l'emprunteur dispose d'au moins 4 mois à compter de l'acceptation de l'offre pour effectivement réaliser l'opération immobilière.
Si pour une raison ou pour une autre (refus du permis de construire, par exemple), le contrat immobilier n'est pas signé ou est résilié, la loi autorise l'emprunteur à résilier le contrat de prêt, moyennant le remboursement :
des sommes qui lui ont été versées,
ainsi que des intérêts y afférents.
Seuls les frais d'étude du dossier, dont le montant est doublement plafonné à 0,75 % du montant du prêt et à 150 €, peuvent être demandés par l'établissement de crédit.
REMARQUE : l'acheteur d'un bien immobilier bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours. Cette mesure a pour objectif de permettre à l'acquéreur de mieux appréhender son engagement en le faisant bénéficier d'un délai de 7 jours (appelé délai de réflexion ou délai de rétractation selon la forme de l'avant-contrat) et d'une interdiction de versement de somme d'argent pendant ce délai, sauf exception.
3) Inversement, le contrat immobilier est conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt (ou des prêts) qui en assure le financement. Peu importe le montant du ou des prêts demandés.
REMARQUE : en pratique, le contrat immobilier (acte écrit, y compris promesse de vente) doit indiquer si le prix sera payé, en tout ou partie, au moyen d'un prêt immobilier (ou de plusieurs).
Ainsi, si ce prêt n'est pas obtenu dans un délai minimal de 1 mois :
le contrat immobilier est considéré comme nul,
et toutes les sommes versées d'avance doivent être remboursées immédiatement et sans indemnité.