Le statut

Le statut de la copropriété n’est pas très ancien, il date de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les faits, la copropriété régit tout immeuble ou groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Les copropriétaires ont pour mission de faire vivre la copropriété en désignant un syndic, en élisant un conseil syndical et en tenant des assemblées générales.

 

Le règlement de copropriété

C’est le texte de référence de la copropriété. Il est obligatoire et doit être respecté par tout nouveau copropriétaire.
Le règlement détermine les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, les modalités de gestion et le fonctionnement interne.

Doivent apparaître dans le règlement :

- La destination de l’immeuble (strictement résidentiel, commercial ou mixte).

- La désignation et la description générale des bâtiments.

- Le détail des parties communes et des parties privatives. Sont généralement reconnues comme parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, les canalisations, le gros œuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs.

- Les conditions de jouissance et d’administration de ces parties communes et privatives : problèmes d'encombrement, de stationnement, de bruit, horaires de livraison, consignes en cas d'incendie, modalités d'usage de l'ascenseur...

- La répartition des charges (conservation, entretien, administration de l'immeuble, fonctionnement et entretien des éléments d'équipement commun et des services collectifs).

Facultativement, le règlement fixe aussi la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges et mentionne les éventuelles conventions au sujet des droits accessoires aux parties communes.

Le délai de forclusion du règlement est de 10 ans.

 

De l’usage des parties communes

En copropriété, le respect du voisin est une règle de base.
C’est pourquoi un certain nombre de principes apparaît dans les clauses notifiées dans le règlement, comme un usage modéré des appareils sonores, le refus d’animaux reconnus dangereux ou tout simplement trop bruyants, l’interdiction d'étendre du linge aux fenêtres ou encore l'obligation de peindre ses portes et volets avec une couleur déterminée et unique.

Néanmoins, il faut savoir que certaines clauses ont été reconnues comme illicites par la Justice, à savoir : l’exécution au frais des copropriétaires des travaux sur les parties communes, l’interdiction de poser des stores, d’exercer dans l'immeuble des activités commerciales ou professionnelles concurrentes, de louer à un tiers, la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges, l’arrêt de certaines prestations (coupure de chauffage par exemple) en cas de non paiement des charges ou bien l’interdiction de posséder un chat ou un chien.

 

Le paiement des charges

Chaque propriétaire a l'obligation de contribuer au paiement des charges à hauteur des tantièmes attribués par le règlement (en règle générale, les tantièmes reflètent l'importance des parties privatives au sein de la copropriété).

Les charges relevant des parties communes concernent les frais d'entretien (tâches ménagères et enlèvement des ordures ménagères), d'eau et d'électricité, les réparations, les frais de ravalement, les frais de gestion (paiement du syndic, frais du conseil syndical, de l'assemblée générale), les frais de personnel (gardiennage et entretien), les honoraires d'architecte de la copropriété, les primes d'assurance, les impôts locaux et autres taxes payées au titre de la copropriété, les charges d'eau froide, les dépenses de vidéo surveillance et d'interphones.
Les charges relevant des services collectifs et d'équipements communs concernent généralement les frais d'ascenseur, de chauffage collectif, d'eau, d'escalier, de piscine, de portier automatique, du service de sécurité, d'antennes de télévision. Cette liste peut être allongée selon les copropriétés.

Les charges sont dues dès lors que les lots bénéficient, même partiellement, des services ou équipements donnant lieu à charges.

 

Le syndicat, le syndic et le conseil syndical

Pour faire fonctionner la copropriété, il faut certains outils.
Le syndicat, qui réunit l'ensemble des copropriétaires, en est l'organe décisionnel. Son existence est obligatoire. En tant que personne juridique distincte de celles de ses membres, le syndicat peut agir en justice en cas de vices de construction, de défauts d’isolation ou d’étanchéité, mais à l’inverse, il peut être poursuivi en cas de dommages causés à un copropriétaire à ou un tiers.

Il administre les parties communes, assure la conservation et l'entretien de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs. Les décisions qu'il prend en assemblée générale (une fois par an au minimum) sont exécutées par le syndic, qui est en fait le membre exécutif de la copropriété. Le syndic agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges. Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.

Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires.
Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire et l’assiste dans sa mission de gestion.

 

L’assemblée générale

L'assemblée générale est l'organe décisionnaire de la copropriété. Elle constitue le lieu d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les orientations de la copropriété. Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale. Chaque propriétaire dispose d'un droit de vote, proportionnel à ses tantièmes de propriété, c’est-à-dire le poids que lui accorde le règlement au sein de la copropriété. Du coup, la majorité se calcule en additionnant les voix exprimées et par ricochet, les tantièmes.

Juridiquement parlant, seules les décisions de l'assemblée comptent. L'assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois l'an (avant le 30 juin, pour statuer sur le budget prévisionnel) et peut être complétée par des assemblées extraordinaires. L'assemblée générale permet de voter les comptes et le budget, les travaux, l'élection du bureau de séance, du syndic et du conseil syndical, les autorisations de travaux, les ventes et acquisitions de parties communes et privatives (ce qui inclut les adjudications), les modifications du règlement de copropriété, l'engagement des procédures judiciaires (hors recouvrement de charges), les augmentations de salaires de personnel, les changements d'affectation des parties communes et privatives.

 

En cas de travaux

Chaque copropriétaire est libre de l'aménagement de son lot privatif, dès lors que les parties communes ne sont pas concernées. Mais si les travaux affectent d'une manière ou d'une autre les parties communes, il doit impérativement demander l'autorisation préalable de l'assemblée générale et fournir les éléments nécessaires (plan d'architecte, rapports d'experts ou d'urbanisme si besoin, attestations d'assurance) permettant à l'assemblée de prendre sa décision.

 

En cas de crise

Si un copropriétaire ne respecte pas l’une des dispositions du règlement de copropriété (empiètement abusif sur une partie commune, installation irrégulière d'un équipement...), il peut être poursuivi en justice par le syndic. Dans un premier temps, le syndic lui adressera une mise en demeure ou injonction sous forme d'une lettre recommandée. Si le litige demeure, le syndic pourra engager des poursuites judiciaires après avoir établi la preuve de l'abus.

A l’inverse, une personne peut attaquer en justice une copropriété. Il faut savoir que mener un tel procès est long et coûteux. La médiation, via l’intervention d’un avocat est souvent la meilleure solution.